Tout savoir sur les SCPI et les impôts

Les SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, sont un moyen populaire d'investir dans la pierre, mais il est essentiel de comprendre leurs avantages et inconvénients pour trouver la SCPI optimale et ainsi maximiser vos avantages financiers.

Pour beaucoup d’investisseurs, la défiscalisation est un véritable enjeu afin d’optimiser le niveau d’imposition.

Les SCPI récoltent des fonds provenant de divers investisseurs. Ces derniers achètent des parts de la SCPI.

La SCPI va, une fois qu’elle aura récolté assez de fonds, acquérir des biens immobiliers. Ils peuvent être de diverses natures (bureaux, résidentiel, santé, logistique … ). La SCPI va par la suite s’occuper de la gestion des biens (collecte des loyers, entretien…), puis reverser une partie des bénéfices aux investisseurs.

Le fonctionnement des SCPI présentent des avantages et des inconvénients. Elles permettent une grande diversification du portefeuille immobilier, et ainsi de répartir les risques. Pour un investisseur qui cherche une diversification immédiate, la SCPI est un véhicule de placement avantageux.

En revanche, elles ont une structure financière et juridique complexe, causant une documentation très dense pouvant très vite virer au casse-tête. En plus de cette complexité, l’investissement et le désinvestissement nécessitent plusieurs mois (entre 3 à 9 mois), rendant difficile la liquidité. Cette période d’attente se nomme le “délai de jouissance”.

Lorsqu’une SCPI récolte les loyers, elle déduit les coûts relatifs à la gestion du bien locatif (taxes immobilières comme la taxe foncière, assurance propriétaire, entretien…) pour obtenir le revenu net de location.

Il sera alors partagé entre les différents investisseurs en fonction de leurs quote-part. Les dividendes distribués par une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant les lois en vigueur dans le pays de la SCPI.

L’investissement optimal en SCPI doit donc tenir compte des règles encadrant la fiscalité de chaque pays.

L’investisseur peut décider de vendre ses parts de SCPI, le prix étant convenu entre les parties. Il s’en dégagera alors une plus-value brute auquel il faudra soustraire les frais de cession (commissions de courtage, frais de notaire…) pour obtenir la plus-value nette.

Ces plus-values sous soumises à l’impôt sur le revenu ou à des taxes en fonction du pays où est établie la SCPI. Le taux d’imposition dépend de plusieurs facteurs (durée de détention, type de SCPI…).

Fiscalement, le détenteur est tenu de déclarer sa plus-value chaque année. Il doit fournir le prix d’acquisition, le prix de cession et les frais de cession entre autres.

Au sein de l’Union européenne, des abattements et exonérations d’impôts sont possibles selon différents dispositifs. La durée de détention des parts est le premier facteur à considérer. Dans de nombreux pays, il existe des abattements progressifs permettant la défiscalisation des SCPI.

En France, l’abattement est le suivant pour l’impôt sur le revenu :

• 6% par an de la 6ème à la 21eme année

• 4% la 22ème année

• A partir de la 23ème année la plus-value n’est plus imposable à l’impôt sur le revenu

L’abattement est le suivant pour les prélèvements sociaux :

• 1,65% par an de la 6ème à la 21eme année

• 1,6% la 22ème année

• 9% par an de la 23ème à la 30ème année

• A partir de la 31ème année, la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux

Il est aussi possible d’exonérer des petites plus-values si elles sont inférieures à un certain seuil. Les seuils dépendent de la législation fiscale locale.

Certains dispositifs vous permettent la défiscalisation des SCPI et ainsi de se rapprocher d’un montage financier en SCPI optimale.

La loi Malraux permet sous certaines conditions d’obtenir une réduction d’impôts de 18% du montant investi, notamment dans les SCPI louant des appartements pendant au moins 9 ans.

Ce dispositif étant assez complexe, nous vous invitons à lire cet article expliquant plus en détails le fonctionnement de la loi Malraux.

La loi Pinel permet elle aussi la défiscalisation des SCPI lorsque le loueur s’engage sur une longue durée (de 6 à 12 ans).

Le déficit foncier permet de réduire le montant des taxes lorsque des travaux sont nécessaires dans un bien. Ce dispositif s’applique aussi aux SCPI.

Et si la SCPI optimale n’était pas à proprement parlé une SCPI ?

L’immobilier fractionné présente de nombreux avantages par rapport aux SCPI, comme la possibilité d’investir avec un ticket d’entrée beaucoup plus bas ou de choisir les biens où l’on investit au cas par cas.

Mais l’avantage principale est la fiscalité. En effet, l’immobilier fractionné est considéré comme un produit financier et non immobilier, permettant de ne pas augmenter le patrimoine immobilier pour ceux ayant déjà une fiscalité lourde.

Il est d’ailleurs beaucoup plus simple de connaître sa fiscalité puisque ce type d’investissement est soumis à une flat tax de 30%, dans de nombreux cas inférieure à la fiscalité d’une SCPI.

En conclusion, la SCPI est une manière d'investir permettant une diversification immédiate mais avec l'inconvénient d'être difficilement compréhensible. La fiscalité des SCPI est un aspect essentiel à considérer lors de votre investissement.

Il existe des avantages fiscaux, mais aussi des obligations de déclaration et des pièges potentiels à éviter. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité ou un conseiller financier pour maximiser les avantages de votre investissement en SCPI et rester en conformité avec les lois fiscales en vigueur.